(26.4.04)

OGH zur Anhebung des Mietzinses

Das Mietrechtsgesetz bestimmt bekanntlich, dass bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen der Hauptmietzins, den ein Unternehmen zu bezahlen hat, angehoben werden darf:

(§ 12a MRG, Abs 2 u 3:)

"Ist der bisherige Hauptmietzins niedriger als der angemessene Hauptmietzins nach § 16 Abs. 1, so darf der Vermieter bis spätestens sechs Monate nach Anzeige der Unternehmensveräußerung die Anhebung des Hauptmietzinses bis zu dem nach § 16 Abs. 1 zulässigen Betrag, jedoch unter Berücksichtigung der Art der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit, verlangen. Ändert der neue Hauptmieter in der Folge die Art dieser Geschäftstätigkeit, so darf der Vermieter ab diesem Zeitpunkt den nach § 16 Abs. 1 zulässigen Hauptmietzins ohne Berücksichtigung der Art der Geschäftstätigkeit verlangen."

"Ist eine juristische Person oder eine Personengesellschaft des Handelsrechts Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit und ändern sich in ihr die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten entscheidend, wie etwa durch Veräußerung der Mehrheit der Anteile an einer Gesellschaft, so ist Abs. 2 anzuwenden, auch wenn die entscheidende Änderung nicht auf einmal geschieht. Die vertretungsbefugten Organe der juristischen Person oder Personengesellschaft des Handelsrechts sind verpflichtet, solche Änderungen der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Besteht bei Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund, daran zu zweifeln, daß ein Rechtsgeschäft zur Umgehung des dem Vermieter zustehenden Rechtes auf Anhebung des Hauptmietzinses geschlossen wurde, so obliegt es dem Hauptmieter, das Fehlen der Umgehungsabsicht zu beweisen."

In einer jüngst veröffentlichten Entscheidung hat nun der OGH wieder in einem konkreten Fall zur Frage Stellung genommen, ob eine "entscheidende" Änderung der "rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten" vorliege. Darin heisst es schliesslich:

"...durch eine ... Verschiebung der Anteilsverhältnisse tritt eine Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten auf die Gesellschaft iSd § 12a Abs 3 MRG ein; nunmehr ziehen - anstatt früher anderer - überwiegend neue Gesellschafter den wirtschaftlichen Nutzen aus dem billigen Mietrecht. ... Die Antragsteller sind daher grundsätzlich zu einer Anhebung auf den angemessenen Mietzins gemäß § 12a Abs 2 MRG ... berechtigt."

Wenn auch keineswegs die besonderen Umstände des konkreten Falles übersehen werden sollen, so steht doch fest, dass die Entscheidung eine für mietende Unternehmen in der Rechtsform der Kapitalgesellschaft oder handelsrechtlichen Personengesellschaft ungünstige Richtung einschlägt, eine Richtung, der Vermieter bei geeigneter Sachlage zur Wahrung der eigenen Vorteile wohl werden zu folgen versuchen.

(MT)